柯北宅地起拍15989元&平,那房价一定会上涨吗?先看懂这几点
来源:漫漫搞笑 网易号 发布时间:2020-06-23 11:39:33

前段时间,柯桥楼市高潮了一把。

先是金昌R-40地块,成交楼面价19737元/㎡;没过几天,G-08地块挂牌,这一次光是起拍楼面价就达到了15989元/㎡!

真的应了那句话:今年以来,我们光在见证历史了。

柯桥城区G-08地块实景 透明售房网绍兴站摄

一时间,各大自媒体集体高潮,柯桥各盘刷起大红“涨声”海报,还有销售、中介“再等下去就买不起了”的刺激话术……让绍兴人的朋友圈焦虑感满满。

不得不说,效果还是有的。从最近的市场反应来看,到访量的确在增多,据说还有个别楼盘短短几天就卖出了过去半个月才有的业绩。

毕竟,地价与房价的关系就像“面粉与面包”。当面粉贵了,面包很难不涨价,作为普通老百姓,就有了紧张“囤货”的心理。

现在距离挂牌已经过去了几天,一切只等6月30日落锤。在此之前,我们也可以冷静地坐下来讨论几个问题。

01

楼面起价15989元/㎡

到底高不高?

这块地的楼面起价,有一版本计算是突破了1.6万/平。但这块地分两块,各项经济技术指标要单独核算,实际上还没到1.6万/平。

不过,一点差距也影响不了它的重磅程度。这依然是绍兴到目前为止宅地起拍楼面价的“天花板”。

要评价这块地楼面起价高不高,我们分了两个维度去讨论。

首先放在杭州。我们整理了杭州今年到目前为止出让的宅地,同样是楼面起价在1.6万/平左右,都是在哪些板块位置。

显而易见,即便是奥体宁围街道的宅地,起拍楼面价也不过16000元/㎡。而诸如杭州丁桥、三墩北、下沙等潜力板块的地价,都没到这个高度。

也就是说,G-08地块这样的量级放在杭州也是妥妥的重点地块。

再看回绍兴,G-08地块楼面起价已经超过了哪些地块的成交楼面价?

柯桥R-24地块(万科·芳塔纳丽)14755元/㎡、镜湖蛟里1号地块(宝能·藏珑)13814元/㎡、官渡4号地块(元垄·镜庐)13769元/㎡、越城原热电厂地块(中海·九樾)14614元/㎡……这些代表过绍兴各个板块地价高度的地块,瞬间被秒杀了!

这么一看,G-08地块楼面起价到底高不高?很高,非常高。

02

未来要卖多少钱?

3万+在杭州可以买哪里?

一听这个楼面价,相信大多数人关心的就是,未来要卖多少钱啊?!

关于这个问题,我们可以拿上述杭州的几块宅地限价要求做个参考。

综合来看,未来这块地有可能卖到3万/平左右。

在绍兴,单价逼近3万的只有极个别项目;而这块地的周边,目前没有新的宅地供应,直线距离约500米的元垄大都会,最新高层备案均价约22900元/平;直线距离约1公里的阳光城元垄璞悦,最新高层备案均价20463元/平。

那么,单价3万在杭州可以买哪些地方?萧山南部卧城、下沙、老余杭、良渚、临平、星桥、大江东、临安……绕城外几乎都可以挑了,性价比不言而喻。

不过,还有一点不能忽视,这块地中的G-08-1地块,容积率仅有1.01-1.05,建筑高度控制在15米及以下。

柯桥G-08地块规划指标要求

也就是说,这块地会是“高低配”,未来开发商可以通过排屋产品来做高溢价。但即便如此,高层产品的保本房价,或许也远超板块均价了。

03

为什么这块地楼面起价这么高?

预估最终溢价率会是多少?

当然,房价最终还是取决于成交楼面价,这就涉及另一个重要指标——溢价率。

从今年绍兴三区出让的宅地情况来看,平均溢价率达到了40%以上,热门地块超过了50%。

如果以这个溢价率去计算的话,G-08地块的最终成交价格会非常“惊人”。

但再从地块属性、区位、交通等方面看这块地的价值,坐落柯桥轻纺城体育中心旁黄金地段,配套醇熟,周边多为安置小区。

柯桥城区G-08地块区位示意图

客观一点说,没有明显的短板,也没有特别加分的价值点,这块地的溢价率,还是很难拍到之前那么高的。

其实,绍兴中心城区这两年出让的宅地屡创新高,整个土拍市场都是“欣欣向荣”的景象。

原因我们之前分析过。首先是大环境,近期,国内货币政策在不停放松,虽然央行目前严格控制流入房地产的资金,但是,政策放松难免会影响购房者乃至开发商的预期。

其次就是外来房企在绍兴拿地的欲望强烈。2019年,有10家新进房企通过公开市场拿地首入绍兴,而今年,先后有众安、中交&花样年、美的……并且,参与绍兴拿地的外来房企数量还在增多。

如此一来,每次土地出让都少不了“你争我夺”,多次出现鏖战数小时,几分钟出价几个亿的大手笔……

有关部门在定价时自然有了更多的考量。每次新高后,开发商预期也提高了,再顺势推地。

还有一部分原因,有关部门提高起拍楼面价,在地价设定时,就压缩了开发商的利润空间,一部分原因或是希望引导开发商谨慎拿地。

可以认为,高起价下,低溢价成交会是主旋律。

04

绍兴房价还会涨吗?

最后,也是最多人灵魂拷问的问题:绍兴房价还会涨吗?

虽然次次土拍后,各个楼盘都宣传要封盘涨价。但实际上,房价还是严格受调控的,想要脱离备案价卖?不可能。

绍兴越城某楼盘通知

针对最近的行情,越城区也对预售证审批做了更严格的管控。据了解,最近不少准备开盘加推的楼盘,迟迟批不出新的预售证。

而柯桥在6月15日就组织全区房地产企业召开新建商品住宅价格管控座谈会,加强柯桥区新建商品住宅价格的管控。

可以说,有关部门一直在加强对房地产市场监测预警,切实把握市场动向,保持房地产市场平稳健康发展。

一句话,想大跌不容易,想大涨也很难。

当然,房价也不一定会一直涨下去,高价拿地亏本的案例不少。比如,杭州有几年收紧调控,楼市行情一路下行,不少楼盘出现了减配缩水的现象,甚至亏本。因此,“高价地”项目,还是需要居安思危的。

从迪卡侬柯桥运动文化休闲广场,再到中纺银泰城,柯桥人等了5年之久的G-08地块,直至现在摇身一变成为了新宅地。

那些期待的商业终究成为了过去式,而议论纷纷的高房价到底有没有泡沫,时间会告诉我们。

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