前段时间，柯桥楼市高潮了一把。

先是金昌R-40地块，成交楼面价19737元/㎡;没过几天，G-08地块挂牌，这一次光是起拍楼面价就达到了15989元/㎡!

真的应了那句话：今年以来，我们光在见证历史了。

柯桥城区G-08地块实景 透明售房网绍兴站摄

一时间，各大自媒体集体高潮，柯桥各盘刷起大红“涨声”海报，还有销售、中介“再等下去就买不起了”的刺激话术……让绍兴人的朋友圈焦虑感满满。

不得不说，效果还是有的。从最近的市场反应来看，到访量的确在增多，据说还有个别楼盘短短几天就卖出了过去半个月才有的业绩。

毕竟，地价与房价的关系就像“面粉与面包”。当面粉贵了，面包很难不涨价，作为普通老百姓，就有了紧张“囤货”的心理。

现在距离挂牌已经过去了几天，一切只等6月30日落锤。在此之前，我们也可以冷静地坐下来讨论几个问题。

01

楼面起价15989元/㎡

到底高不高?

这块地的楼面起价，有一版本计算是突破了1.6万/平。但这块地分两块，各项经济技术指标要单独核算，实际上还没到1.6万/平。

不过，一点差距也影响不了它的重磅程度。这依然是绍兴到目前为止宅地起拍楼面价的“天花板”。

要评价这块地楼面起价高不高，我们分了两个维度去讨论。

首先放在杭州。我们整理了杭州今年到目前为止出让的宅地，同样是楼面起价在1.6万/平左右，都是在哪些板块位置。

显而易见，即便是奥体宁围街道的宅地，起拍楼面价也不过16000元/㎡。而诸如杭州丁桥、三墩北、下沙等潜力板块的地价，都没到这个高度。

也就是说，G-08地块这样的量级放在杭州也是妥妥的重点地块。

再看回绍兴，G-08地块楼面起价已经超过了哪些地块的成交楼面价?

柯桥R-24地块(万科·芳塔纳丽)14755元/㎡、镜湖蛟里1号地块(宝能·藏珑)13814元/㎡、官渡4号地块(元垄·镜庐)13769元/㎡、越城原热电厂地块(中海·九樾)14614元/㎡……这些代表过绍兴各个板块地价高度的地块，瞬间被秒杀了!

这么一看，G-08地块楼面起价到底高不高?很高，非常高。

02

未来要卖多少钱?

3万+在杭州可以买哪里?

一听这个楼面价，相信大多数人关心的就是，未来要卖多少钱啊?!

关于这个问题，我们可以拿上述杭州的几块宅地限价要求做个参考。

综合来看，未来这块地有可能卖到3万/平左右。

在绍兴，单价逼近3万的只有极个别项目;而这块地的周边，目前没有新的宅地供应，直线距离约500米的元垄大都会，最新高层备案均价约22900元/平;直线距离约1公里的阳光城元垄璞悦，最新高层备案均价20463元/平。

那么，单价3万在杭州可以买哪些地方?萧山南部卧城、下沙、老余杭、良渚、临平、星桥、大江东、临安……绕城外几乎都可以挑了，性价比不言而喻。

不过，还有一点不能忽视，这块地中的G-08-1地块，容积率仅有1.01-1.05，建筑高度控制在15米及以下。

柯桥G-08地块规划指标要求

也就是说，这块地会是“高低配”，未来开发商可以通过排屋产品来做高溢价。但即便如此，高层产品的保本房价，或许也远超板块均价了。

03

为什么这块地楼面起价这么高?

预估最终溢价率会是多少?

当然，房价最终还是取决于成交楼面价，这就涉及另一个重要指标——溢价率。

从今年绍兴三区出让的宅地情况来看，平均溢价率达到了40%以上，热门地块超过了50%。

如果以这个溢价率去计算的话，G-08地块的最终成交价格会非常“惊人”。

但再从地块属性、区位、交通等方面看这块地的价值，坐落柯桥轻纺城体育中心旁黄金地段，配套醇熟，周边多为安置小区。

柯桥城区G-08地块区位示意图

客观一点说，没有明显的短板，也没有特别加分的价值点，这块地的溢价率，还是很难拍到之前那么高的。

其实，绍兴中心城区这两年出让的宅地屡创新高，整个土拍市场都是“欣欣向荣”的景象。

原因我们之前分析过。首先是大环境，近期，国内货币政策在不停放松，虽然央行目前严格控制流入房地产的资金，但是，政策放松难免会影响购房者乃至开发商的预期。

其次就是外来房企在绍兴拿地的欲望强烈。2019年，有10家新进房企通过公开市场拿地首入绍兴，而今年，先后有众安、中交&花样年、美的……并且，参与绍兴拿地的外来房企数量还在增多。

如此一来，每次土地出让都少不了“你争我夺”，多次出现鏖战数小时，几分钟出价几个亿的大手笔……

有关部门在定价时自然有了更多的考量。每次新高后，开发商预期也提高了，再顺势推地。

还有一部分原因，有关部门提高起拍楼面价，在地价设定时，就压缩了开发商的利润空间，一部分原因或是希望引导开发商谨慎拿地。

可以认为，高起价下，低溢价成交会是主旋律。

04

绍兴房价还会涨吗?

最后，也是最多人灵魂拷问的问题：绍兴房价还会涨吗?

虽然次次土拍后，各个楼盘都宣传要封盘涨价。但实际上，房价还是严格受调控的，想要脱离备案价卖?不可能。

绍兴越城某楼盘通知

针对最近的行情，越城区也对预售证审批做了更严格的管控。据了解，最近不少准备开盘加推的楼盘，迟迟批不出新的预售证。

而柯桥在6月15日就组织全区房地产企业召开新建商品住宅价格管控座谈会，加强柯桥区新建商品住宅价格的管控。

可以说，有关部门一直在加强对房地产市场监测预警，切实把握市场动向，保持房地产市场平稳健康发展。

一句话，想大跌不容易，想大涨也很难。

当然，房价也不一定会一直涨下去，高价拿地亏本的案例不少。比如，杭州有几年收紧调控，楼市行情一路下行，不少楼盘出现了减配缩水的现象，甚至亏本。因此，“高价地”项目，还是需要居安思危的。

从迪卡侬柯桥运动文化休闲广场，再到中纺银泰城，柯桥人等了5年之久的G-08地块，直至现在摇身一变成为了新宅地。

那些期待的商业终究成为了过去式，而议论纷纷的高房价到底有没有泡沫，时间会告诉我们。